UP में हर साल हज़ारों लोग जमीन खरीदते हैं। और हर साल हज़ारों लोग ठगे जाते हैं।
Seller ने कहा — “जमीन बिल्कुल साफ है।” रजिस्ट्री हो गई। पैसे दे दिए।
फिर पता चला — जमीन bank में mortgage थी। या किसी और का भी हिस्सा था। या court case चल रहा था।
यह सब UP Bhulekh पर 30 मिनट में पता चल सकता था — अगर पहले check किया होता।
यह checklist उन्हीं 7 चीज़ों की है जो हर जमीन खरीदने से पहले ज़रूरी हैं।
Contents
- 1 Check 1 — खातेदार का नाम Verify करें
- 2 Check 2 — Area (रकबा) Match करें
- 3 Check 3 — Mortgage (बंधक) Check करें
- 4 Check 4 — Court Case (वाद ग्रस्त) Check करें
- 5 Check 5 — भूमि की श्रेणी (Land Category) देखें
- 6 Check 6 — सह-खातेदार (Joint Owners) देखें
- 7 Check 7 — राजस्व ग्राम Code और गाटा संख्या की शुद्धता
- 8 Bonus — Bhunaksha पर जमीन की Boundaries भी Verify करें
- 9 Complete Checklist — Print करके रखें
- 10 रजिस्ट्री के बाद भी यह करें
- 11 अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
- 12 सारांश
Check 1 — खातेदार का नाम Verify करें
क्या check करें: upbhulekh.gov.in पर रियल टाइम खतौनी में seller का नाम verify करें।
खतौनी में जो नाम है — वही रजिस्ट्री में होना चाहिए। अगर दोनों में अंतर है तो problem है।
क्यों ज़रूरी है: बहुत बार होता है कि seller कहता है “जमीन मेरे नाम है” — लेकिन खतौनी में पिताजी या दादाजी का नाम है। इसका मतलब वारासत नहीं हुई। ऐसी जमीन legally खरीदना risky है।
कैसे करें: upbhulekh.gov.in → रियल टाइम खतौनी → खसरा नंबर डालें → खातेदार का नाम देखें।
Check 2 — Area (रकबा) Match करें
क्या check करें: खतौनी में लिखा Hectare area — seller ने जितनी जमीन बताई उससे match करता है या नहीं।
क्यों ज़रूरी है: Seller कहता है “2 बीघा जमीन है।” लेकिन खतौनी में 0.5 Hectare है। Calculator से check करें — 0.5 Hectare = 1.97 Bigha। यानी जमीन कम है।
कैसे करें: खतौनी में Hectare देखें → हमारे Hectare to Biswa Calculator से convert करें → seller की बात से compare करें।
Check 3 — Mortgage (बंधक) Check करें
क्या check करें: जमीन किसी bank में loan के लिए mortgage (गिरवी) तो नहीं रखी।
यह सबसे important check है।
अगर जमीन mortgage में है और आपने खरीद ली — bank का पहला हक होगा। आपकी रजिस्ट्री worthless हो सकती है।
कैसे करें: रियल टाइम खतौनी में “ऋण विवरण” या “बंधक” column देखें। अगर कोई bank का नाम है → जमीन mortgage में है।
Rule: Mortgage दिख रही है तो seller से पहले NOC (No Dues Certificate) लें। बैंक loan clear करवाएं — तभी रजिस्ट्री करें।
Check 4 — Court Case (वाद ग्रस्त) Check करें
क्या check करें: जमीन पर कोई court case या legal dispute तो नहीं चल रहा।
क्यों ज़रूरी है: अगर जमीन court dispute में है और आपने खरीद ली — court का फैसला आने तक जमीन use नहीं कर सकते। कभी-कभी case 10-20 साल चलता है।
कैसे करें: vaad.up.nic.in → “विवादित भूखंड की स्थिति जानें” → खसरा नंबर डालें।
Result:
- “No Record Found” → कोई case नहीं ✅
- Case details दिखे → जमीन disputed है ⚠️
Check 5 — भूमि की श्रेणी (Land Category) देखें
क्या check करें: जमीन किस category में है — क्या इसे legally खरीदा-बेचा जा सकता है?
यह बहुत लोगों को नहीं पता।
UP Revenue Code के तहत जमीन कई categories में होती है:
| श्रेणी | मतलब | खरीद सकते हैं? |
|---|---|---|
| श्रेणी 1-क | Bhumidhar with transferable rights | ✅ हाँ |
| श्रेणी 1-ख | सरकारी पट्टे की जमीन | ❌ नहीं (direct) |
| श्रेणी 5/6 | सार्वजनिक भूमि — तालाब, चरागाह | ❌ बिल्कुल नहीं |
कैसे करें: खतौनी में “भूमि का प्रकार” या “श्रेणी” column देखें।
अगर SC/ST की जमीन है: UP Revenue Code Section 98 के तहत Government permission ज़रूरी है। बिना permission के transaction invalid है।
Check 6 — सह-खातेदार (Joint Owners) देखें
क्या check करें: क्या जमीन सिर्फ seller के नाम है या और भाई/परिवार के सदस्य भी हैं?
क्यों ज़रूरी है: UP में joint family की ancestral property बहुत common है। खतौनी में तीन भाइयों का नाम है। एक भाई अकेले आकर पूरी जमीन बेच रहा है। यह legally invalid है।
सभी खातेदारों की NOC/सहमति ज़रूरी है।
कैसे करें: खतौनी में सभी खातेदारों के नाम देखें। अगर multiple names हैं → सबसे बात करें, सबकी सहमति लें।
Check 7 — राजस्व ग्राम Code और गाटा संख्या की शुद्धता
क्या check करें: खतौनी में दिया गया खसरा/गाटा नंबर और village code — रजिस्ट्री के कागज़ात से exactly match करता है?
क्यों ज़रूरी है: कभी-कभी fraud में ऐसा होता है — seller एक जमीन की खतौनी दिखाता है, रजिस्ट्री किसी दूसरी जमीन की हो जाती है। Gata number अलग होता है।
कैसे करें: खतौनी में गाटा नंबर → भू-नक्शा (upbhunaksha.gov.in) पर वही नंबर डालें → देखें कि जमीन physically वहाँ है जहाँ आप सोच रहे हैं।
Bonus — Bhunaksha पर जमीन की Boundaries भी Verify करें
7 checks के अलावा एक extra step जो बहुत important है:
upbhunaksha.gov.in पर जाएं → खसरा नंबर डालें → जमीन का physical map देखें।
क्या verify करें:
- जमीन का size map पर कितनी दिखती है
- Boundaries के पास कोई road, नाला या government land तो नहीं
- Flood plain zone में तो नहीं
Complete Checklist — Print करके रखें
| # | Check | Portal | ✅/❌ |
|---|---|---|---|
| 1 | खातेदार का नाम seller से match | upbhulekh.gov.in | |
| 2 | Area Hectare verify | upbhulekh.gov.in | |
| 3 | Mortgage नहीं है | रियल टाइम खतौनी | |
| 4 | Court case नहीं है | vaad.up.nic.in | |
| 5 | भूमि श्रेणी 1-क है | खतौनी | |
| 6 | सभी सह-खातेदारों की NOC | खतौनी | |
| 7 | Gata नंबर match करता है | upbhunaksha.gov.in | |
| Bonus | Boundaries map पर verify | upbhunaksha.gov.in |
यह सब check हो जाए → तब रजिस्ट्री करें।
रजिस्ट्री के बाद भी यह करें
जमीन खरीदने के बाद काम खत्म नहीं होता।
45 दिन के अंदर दाखिल-खारिज (Namantran) apply करें।
vaad.up.nic.in पर application दें। तभी खतौनी में आपका नाम आएगा। बिना नामांतरण के bank loan, सरकारी योजनाएं — कुछ नहीं मिलेगा।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
जमीन खरीदने से पहले सबसे ज़रूरी check कौन सा है? Mortgage check — रियल टाइम खतौनी में ऋण विवरण देखें। अगर जमीन mortgage में है और आपने खरीद ली तो बड़ी problem हो सकती है।
Court case check कहाँ करें? vaad.up.nic.in → “विवादित भूखंड की स्थिति जानें” → खसरा नंबर डालें।
अगर जमीन joint ownership में है तो क्या करें? सभी खातेदारों का नाम खतौनी में check करें। सबकी written NOC/सहमति लें। एक की सहमति पर्याप्त नहीं।
SC/ST की जमीन खरीद सकते हैं? UP Revenue Code Section 98 के तहत Government की special permission ज़रूरी है। बिना permission के transaction invalid होगा।
रियल टाइम खतौनी और सामान्य खतौनी में कौन सी देखें? जमीन खरीदते समय हमेशा रियल टाइम खतौनी देखें — यह latest और most accurate होती है।
दाखिल-खारिज कितने दिन में करें? रजिस्ट्री के 45 दिन के अंदर — vaad.up.nic.in पर apply करें।
सारांश
UP में जमीन खरीदना है? पहले यह 7 चीज़ें check करें:
- खातेदार का नाम ✓
- Area match ✓
- Mortgage नहीं ✓
- Court case नहीं ✓
- भूमि श्रेणी 1-क ✓
- सभी सह-खातेदारों की NOC ✓
- Gata नंबर match ✓
यह 30 मिनट का काम लाखों-करोड़ों के fraud से बचाता है।
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